掌握稅改契機 開創房地置產制勝新局
又到了報稅季節,不少民眾發現房屋稅以及賣房的財產交易所得稅已悄然提高,而房地合一實價課稅箭在弦上,最新公告的行政院版本甚至把短期交 易的稅率提高到45%,堪稱全中華民國最重的稅率,而未來房產持有稅除逐年檢討加稅外,尚有擴及老屋加稅之議,過去房地置產「穩賺不賠」、「放久就賺」的 觀念似乎遭受挑戰。
傳統觀念認為,購置房產不但能滿足自住或自用的需求,還能拿來出租,創造被動收入,如果處分,又可享增值,因此房地產是 最佳,也是最終的儲蓄工具。最重要的是,可永久保存,財富累積,傳子傳孫,所以廣受喜愛。尤其,在2009年遺贈稅從最高邊際稅率50%,一舉降到單一稅 率10%後,民眾紛紛將贈與房產作為節稅甚至是避稅工具,也間接開啟了房產的黃金時代。不過,這恐怕是一個轉折點,隨著大幅進行稅改,過去的輕稅誘因,正 逐漸轉變中。
去 年台北市、新北市、高雄市、宜蘭縣四個縣市便把房屋稅的稅基,30多年未調整的房屋構造標準單價,向上調升至少一倍,等於去年七月一日以後取得建物使用執 照的所有權人,今年的房屋稅負擔加倍。而今年更針對持有4戶以上的多屋族,從1.2%的房屋稅,課徵調升最高到兩倍、3.6%的囤房稅。且過去房屋稅的標 準單價、路段率是最快三年一調,如按照目前立法院的提案,改成每年都可調,以後房屋的持有成本勢必節節升高。
另外,台北市的豪宅還有路段率 加倍上調的豪宅稅,舉例來說,座落在信義計畫區松仁路的路段率是290%,豪宅稅則是房屋稅再乘以(1+290%),光是自用住宅,房屋稅從標準單價上調 到豪宅加乘,就足足暴增9倍。多管齊下,未妥善進行稅務規劃的屋主,每年恐怕得多繳好幾倍的房屋持有稅,就算買得起,也不見得養得起,就算養得起,也怕未 來沒人接手、賣不掉。
除了連年增稅之外,政府近年還有多項查稅行動,在實價登錄,以及自用住宅調查的補強之後,對於金店面、包租公的租賃所 得逃漏的追查,勢必更全面性。而且,中央、地方政府也紛紛推出公營住宅計畫,未來不但讓民間租屋的租金水準易降難漲,恐怕還會衍生出供給量過大的空置問 題。到底持有房屋是擁有財富,還是產生負債,值得好好檢討。
最後,雖目前政府針對房產加稅及查稅措施不斷,但主要仍是希望減少房產投機,使 房市回歸正常成長軌道,對於自住族群來說,其實反是利多,按照財政部統計,全台810萬人擁有房屋,而其中擁有超過2戶的個人不過佔10.6%,因此絕大 多數民眾買屋、賣屋的權益並不受囤房稅或房地合一稅的影響。即便按實價課稅,也不過與其他投資商品的利基點拉到一致,不動產仍是使用、保值的首選工具,自 住買方不必過度恐慌。甚至奢侈稅會隨著新制上路而謝幕,市場閉鎖或直接加價求售的扭曲現象會消失。
建議趁此市場調整期,買方可鎖定需求穩定,但過去高不可攀、一屋難求的精華區,一圓成家、置產美夢,在下一輪資產重分配過程中取得先機。而屋主則應汰弱留強,並做好節稅規劃,勿存僥倖心態,也不要沉醉在過去十年的多頭回憶中,及早獲利出場,才能持盈保泰。
工商時報2015/5/19